Головним управлінням Держгеокадастру у Чернігівській області проведено правовий аналіз законодавства та судової практики з питання щодо визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності.

Оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими (ст. 2 ЗУ «Про оренду землі»).

Договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 ЗУ «Про оренду землі»).

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України – постанова № 220 від 03.03.2004 року (ст. 14 ЗУ «Про оренду землі»).

Щодо плати за землю.

Зі змісту Земельного кодексу та закону «Про оренду землі» від 6.10.98 №161-XIV (у редакції, чинній на час виникнення спірних відносин) убачається, що користування землею в Україні є платним.

З 1.01.2011 набрав чинності ПК, який відповідно до п.1.1 ст.1 регулює відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, і, зокрема, визначає вичерпний перелік податків та зборів, що справляються в Україні, та порядок їх адміністрування, платників податків та зборів, їх права та обов’язки, компетенцію органів контролю, повноваження й обов’язки їх посадових осіб під час здійснення податкового контролю, а також відповідальність за порушення податкового законодавства.

Положення ПКУ регулюють відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, зокрема визначають вичерпний перелік податків та зборів, що справляються в Україні, та порядок їх адміністрування, платників податків та зборів, їх права та обов’язки, компетенцію контролюючих органів, повноваження і обов’язки їх посадових осіб під час здійснення податкового контролю, а також відповідальність за порушення податкового законодавства.

За змістом пп.9.1.10 п.9.1 ст.9 ПК, плата за землю належить до загальнодержавних податків і зборів, яка в силу вимог пп.14.1.147 п.14.1 ст.14 цього ж кодексу є податком і справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПКУ плата за землю – це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Як встановлено підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПКУ орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності – обов’язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. При цьому вказано, що далі у розділі XIII слова “орендна плати за земельні ділянки державної і комунальної власності” визначаються як “орендна плата”.

Згідно статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Отже, орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності — обов’язковий платіж, який орендар уносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (пп.14.1.136 п.14.1 ст.14 ПК). Подібне визначення міститься й у ст.21 закону №161-XIV.

Відповідно до пп.16.1.4 п.16.1 ст.16 ПК платник податків зобов’язаний сплачувати податки та збори в строки та в розмірах, установлених цим кодексом та законами з питань митної справи.

Відповідно до п.269.1 ст.269 ПК платниками податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі. Останні ж, як визначає зміст пп.14.1.73 п.14.1 ст.14 цього кодексу, це особи, яким, зокрема, на умовах оренди надані в користування земельні ділянки державної та комунальної власності. Отже, ПК визначив обов’язок й орендаря сплачувати земельний податок у формі орендної плати.

Справляння плати за землю здійснюється відповідно до положень розділу XIII ПКУ.

Пунктом 288.1 статті 288 ПКУ визначено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об’єктом оподаткування – земельна ділянка, надана в оренду (пункт 288.2 статті 288 ПКУ).

Пунктом 286.2 статті 286 ПКУ визначено, платники плати за землю (крім фізичних осіб) самостійно обчислюють суму податку щороку станом на 1 січня і не пізніше 20 лютого поточного року подають відповідному контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою у порядку, передбаченому статтею 46 цього Кодексу, з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями. Подання такої декларації звільняє від обов’язку подання щомісячних декларацій. При поданні першої декларації (фактичного початку діяльності як платника плати за землю) разом з нею подається довідка (витяг) про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а надалі така довідка подається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі.

Щодо необхідності проведення нормативної грошової оцінки землі.

Ст. 203 ЦК України визначає загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

В свою чергу, ст. 215 ЦК України визначає умови недійсності правочину. Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою – третьою, п’ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Також, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Отже, за змістом частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочинує недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6статті 203 цього Кодексу, і, зокрема, коли зміст правочину суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

За змістом частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Орендна плата відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Відповідно до ст. 288 ПК України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, оформлений та зареєстрований відповідно до законодавства. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Також слід зазначити, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок (п. 289.1 ст. 289 ПК України).

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок – капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами (ст. 1 ЗУ «Про оцінку земель»).

Частиною першою пункту 289.1 статті 289 ПК України і частиною першою статті 13 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності обов’язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими та затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України «Про оцінку земель»).

Враховуючи вищезазначене, можна дійти висновку, що обов’язок зі сплати орендної плати є нормативно врегульованим і не може визначатися чи змінюватися та припинятися сторонами договору за власним волевиявленням. Також враховуючи те, що дотримання належного економічного регулювання земельних правовідносин, забезпечення надходжень платежів з орендної плати до місцевих бюджетів у законодавчо визначених межах шляхом їх вірного правового врегулювання безпосередньо належить до інтересів держави, помилково вважати факт непроведення нормативної грошової оцінки, у порядку встановленим законодавством, суто формальною підставою для визнання спірного договору недійсним.

Така позиція також узгоджується з практикою Верховного Суду України у справі  у справі  № 6-824цс16 від 11.05.2016 року.

Отже, законодавець чітко визначив, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності.

Аналогічну правову позицію висловлено Верховним Судом в постановах від 8.04.2015 у справі №3-41гс15, від 20.05.2015 у справі №3-70гс15 та від 01.07.2015 у справі № 3-297гс15.

Також слід зазначити, що Верховний Суд України в своїй постанові від 14.04.2015 року зазначає, що виходячи із принципу пріоритетності норм ПК над нормами інших актів у разі їх суперечності, який закріплений у пункті 5.2 статті 5 ПК щодо відносин оподаткування, розмір орендної плати [плати за землю (статті 269, 270, 288 ПК)] в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлений підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК.

В силу приписів статті 111-28 ГПК України, статті 244-2 КАС України, 360-7 ЦПК України рішення Верховного Суду України є обов’язковим для всіх суб’єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права. Невиконання судових рішень Верховного Суду України тягне за собою відповідальність, установлену законом.

З огляду на вищенаведене та приведення укладених договорів оренди у відповідність до вимог чинного законодавства зобов’язую в межах повноважень вжити достатніх заходів для інформування орендарів земельних ділянок державної власності сільськогосподарського призначення про обов’язковість проведення та затвердження в установленому законом порядку нормативної грошової оцінки земель.

Одночасно звертаємо увагу, що даний лист не є нормативно-правовим актом, він має лише роз’яснювальний, інформаційний характер і не встановлює правових норм.